L'enveloppe du bâtiment, une affaire collective
Le calfeutrage scelle le joint entre le cadre d'une fenêtre ou d'une porte et le mur. À l'extérieur, il empêche la pluie d'entrer. À l'intérieur, il bloque l'air chaud et humide qui cherche à sortir. Selon Québec, les fuites d'air peuvent à elles seules causer 25 % des pertes de chaleur d'une habitation.
Dans une copropriété, ces fuites ne restent pas chez un seul voisin. L'eau qui s'infiltre par un joint fissuré peut descendre dans le mur et toucher plusieurs unités. L'air humide qui sort par un cadre mal scellé peut condenser dans le mur. Québec rappelle que cette condensation cachée peut dégrader l'isolant et entraîner de la moisissure et de la pourriture de la charpente.
C'est pour ça qu'on traite le calfeutrage comme un entretien de l'enveloppe, au même titre que la toiture ou la maçonnerie. Un joint refait à temps coûte moins cher qu'un mur à ouvrir.
Qui est responsable : le syndicat ou le copropriétaire ?
La réponse se trouve dans la déclaration de copropriété de votre immeuble. C'est elle qui dit si les fenêtres, leurs cadres et les joints extérieurs sont des parties communes, des parties communes à usage restreint ou des parties privatives. Chaque immeuble a ses règles.
Dans bien des cas, le joint extérieur fait partie de l'enveloppe et relève du syndicat. Le joint intérieur, lui, est parfois laissé au copropriétaire. Avant de lancer des travaux, faites valider la répartition par votre gestionnaire ou par un professionnel du droit de la copropriété. On ne donne pas d'avis juridique : on s'adapte à ce que votre déclaration prévoit.
Une fois les rôles clarifiés, tout devient plus simple. Le syndicat peut faire refaire l'extérieur de tout l'immeuble, et chaque copropriétaire peut, s'il le souhaite, faire faire l'intérieur de son unité pendant le même passage.
Inscrire le calfeutrage au carnet d'entretien et au fonds de prévoyance
Depuis la réforme de la copropriété, les syndicats doivent tenir un carnet d'entretien et faire réaliser une étude du fonds de prévoyance. Les échéances et la fréquence de révision sont fixées par règlement. Vérifiez la version en vigueur avec votre gestionnaire ou sur LégisQuébec, car les règles se précisent encore.
Le calfeutrage a sa place dans ces deux documents. Dans le carnet, on note l'état des joints, les façades inspectées et les travaux faits. Dans l'étude, on prévoit le remplacement des joints extérieurs comme un poste de dépense récurrent. Ça évite de devoir voter une cotisation spéciale le jour où les infiltrations commencent.
Pour que ces documents soient utiles, ils doivent reposer sur des observations réelles. Une soumission détaillée par façade, avec le type de joint et le produit proposé, donne au conseil une base solide pour planifier.
Inspecter et documenter les joints
Une inspection visuelle permet déjà de repérer bien des problèmes. Regardez les joints autour des fenêtres, des portes, des portes-fenêtres de balcon et des sorties murales. Notez la façade, l'étage et ce que vous voyez.
Pour les étages en hauteur, ne prenez pas de risque : l'inspection se fait depuis le sol, avec des jumelles, ou par un professionnel équipé pour travailler en hauteur.
- Joint fissuré ou craquelé
- Joint qui se décolle du cadre ou du mur
- Joint durci, friable ou manquant
- Traces d'eau, taches ou peinture cloquée sous une fenêtre
- Plaintes de courants d'air ou de givre dans certaines unités
Faire les travaux par phases
Un immeuble se refait rarement d'un seul coup. On peut procéder par façade, par étage ou par bâtiment, selon le budget voté et l'état des joints. Les façades où l'on observe déjà des fissures passent en premier.
Québec recommande de calfeutrer d'abord de l'intérieur pour contrôler l'air humide, puis de l'extérieur contre la pluie, et de travailler de haut en bas. En copropriété, ça veut dire coordonner l'accès aux unités pour l'intérieur et planifier l'équipement d'accès pour l'extérieur.
On s'occupe de ce calendrier avec le conseil et le gestionnaire. Les copropriétaires peuvent ainsi savoir à l'avance quand on passe chez eux. On calfeutre toute l'année et nos délais sont courts, ce qui laisse de la marge pour placer les travaux au bon moment dans le budget.
Le choix du produit et la garantie
À l'extérieur, on pose surtout des scellants de silicone DOWSIL™ 791 et CWS. Le 791 est offert avec une garantie à vie, matériaux et main-d'œuvre, selon les conditions inscrites au contrat. Si le syndicat a déjà un devis qui prescrit un autre produit, ou s'il fournit son propre produit, on le pose sur demande.
Une note sur les subventions : la mesure « Isolation de toit et calfeutrage » de LogisVert vise les maisons. Selon Hydro-Québec, les condos et les plex ne figurent pas dans la liste de cette mesure. Ne comptez donc pas sur elle pour financer le calfeutrage de l'immeuble.
Questions fréquentes
Qui paie le calfeutrage des fenêtres en condo ?
Ça dépend de la déclaration de copropriété. Souvent, le joint extérieur relève du syndicat parce qu'il fait partie de l'enveloppe, et le joint intérieur peut revenir au copropriétaire. Faites valider la répartition par votre gestionnaire avant les travaux.
Le calfeutrage doit-il figurer au carnet d'entretien ?
Oui, c'est une bonne pratique : l'état des joints, les inspections et les travaux faits y ont leur place. Pour la fréquence de révision exigée, vérifiez le règlement en vigueur avec votre gestionnaire.
Pouvez-vous refaire l'intérieur des unités en même temps ?
Oui. Pendant le chantier de l'immeuble, les copropriétaires qui le souhaitent peuvent faire refaire l'intérieur de leurs fenêtres. On planifie l'accès avec eux.